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immobiliercomplexe4 semaines pour le MVP

Scoring zone tendue : croiser zonage TLV + logements vacants + DVF pour identifier les meilleures zones d'investissement locatif

Identifiez les meilleures zones d'investissement locatif en croisant zonage TLV, taux de logements vacants et dynamique des prix DVF.

Score de viabilité68/100

Demande

46.8K recherches/mois cumulees ('zone tendue' 22 200/mois, 'zone tendue liste villes' 9 900/mois). TAM: 14,90 EUR. Cibles: Investisseurs locatifs qui cherchent, Plateformes de crowdfunding immobilier, Formateurs et coachs en.

Faisabilité

MVP en 4 semaines. 7 APIs a integrer (Fichier Lovac, API DVF, Zonage officiel). Stack: Next.js + PostgreSQL. Scope MVP ambitieux.

Marché

400 clients a 90 EUR pour demarrer. Objectif 10K MRR en 10 mois. SOM: 250K EUR/an. Pricing 49-299 EUR.

Concurrence

4 concurrents identifies: Lybox (analyse ville), LocService.fr, Maslow Immobilier. Leader: Lybox (analyse ville) (300K-600K visites/mois). Faiblesse principale: Pas de scoring de tension locative.

Juridique

2 points OK, 2 points d'attention. Vigilance: Fichier Lovac (logements vacants), Données DVF (évolution des prix).

Problème

Les zones tendues (ou la demande locative dépassé l'offre) sont les meilleures pour l'investissement locatif: vacance locative quasi nulle, loyers stables ou en hausse. Mais le zonage officiel (A, Abis, B1, B2, C) est trop grossier et date de 2014. Un investisseur malin veut croiser ce zonage avec les données reelles: taux de logements vacants (qui revelent les vraies tensions), évolution des prix DVF (qui confirme la dynamique), et le zonage TLV (Taxe sur les Logements Vacants, indicateur officiel de tension).

Solution

Un outil de scoring par commune et code postal qui combine: le zonage officiel (A/B/C), le taux de logements vacants (fichier Lovac data.gouv.fr), l'évolution des prix DVF sur 3 et 5 ans, le zonage TLV, et le ratio offre/demande locative estimée. Chaque zone reçoit un score de tension de 0 a 100. L'utilisateur peut trier, filtrer et exporter les meilleures zones selon ses critères.

Avantage unique

Le zonage officiel est obsolété et binaire (tendu ou non). Cet outil créé un score continu et actualise en combinant 4 sources de données reelles. Il révélé les zones faussement classees non tendues mais ou la demande locative explose, et inversement les zones classees tendues mais en réalité detendues.

Avant de coder

Validation terrain

Le zonage officiel est-il percu comme insuffisant par les investisseurs?

Comment : Sondage sur les forums: Le zonage A/B/C influence-t-il vos décisions d'investissement? Trouvez-vous qu'il reflété la réalité du terrain? Combien de temps passez-vous a analyser la tension locative d'une zone?

Critère de succès : 60%+ des investisseurs trouvent le zonage officiel insuffisant. 40%+ disent analyser manuellement la tension (logements vacants, annonces).

Les données Lovac (logements vacants) sont-elles accessibles et exploitables?

Comment : Télécharger le fichier Lovac sur data.gouv.fr. Vérifier la couverture (nombre de communes), la fraicheur, et la granularité (commune ou infra-communal).

Critère de succès : Lovac couvre 90%+ des communes. Données de moins de 2 ans. Taux de vacance calcuable par commune.

Le score de tension synthetique est-il correlatif avec la réalité du terrain?

Comment : Calculer le score pour 20 communes ou l'on connait la réalité du marché locatif (via des agents locaux ou des observatoires). Comparer le score avec le feedback terrain.

Critère de succès : Correlation > 0.7 entre le score de tension et la perception terrain des professionnels.

Qui contacter

Premiers clients

Investisseurs locatifs qui cherchent a diversifier geographiquement (acheter dans une autre ville)

Où : Forum Devenir-Rentier.fr (section je cherche ou investir), groupes Facebook Investir en Province, communauté des investisseurs Parisiens qui cherchent en province

Approche : Repondre aux posts ou investir avec une analyse basee sur le score de tension. Proposer un accès gratuit early access.

Plateformes de crowdfunding immobilier (Homunity, Anaxago, ClubFunding)

Où : Contact direct via LinkedIn (responsables investissement), salons RENT et MIPIM, événements fintech

Approche : Proposer un POC gratuit: scorer les zones de leurs projets actuels. Montrer la valeur ajoutee pour leur due diligence. Contrat B2B ensuite.

Formateurs et coachs en investissement immobilier

Où : YouTube (Yann Darwin, Julien Calamote, Michael Ferrari), formations en ligne, événements meetup investisseurs

Approche : Proposer l'outil gratuit a leurs élèves en echange de visibilité. Affiliation: 20% de commission sur les abonnements generes par leurs liens.

MVP

MVP , Scope du premier produit

Tableau interactif de toutes les communes de France avec: zonage officiel, taux de vacance Lovac, évolution prix DVF 3 ans, présence TLV, score de tension synthetique. Tri et filtres. Export CSV. Pas de carte au MVP, juste un tableau performant.

Roadmap

Jalons d'exécution

Validation2 semaines

Publier une analyse gratuite et mesurer la demande

Creer un top 50 des communes les plus sous-evaluees en tension locative (score élève mais classement officiel bas). Le publier en article de blog et sur les forums. Mesurer les partages, commentaires, et inscriptions.

Analyse top 50 publiée
500+ lectures
200+ inscrits email
Feedback qualitatif sur l'utilité

MVP4 semaines

Tableau interactif avec scoring sur toute la France

Ingestion des données Lovac, DVF, zonage officiel, TLV. Calcul du score de tension par commune. Interface tableau avec recherche, tri, filtres et export CSV.

Pipeline data 4 sources
Score de tension pour 35K communes
Tableau interactif
Export CSV

Lancement4 semaines

100 premiers abonnes

SEO sur les requetes zone tendue, ou investir en locatif, meilleure ville investissement locatif. Newsletter mensuelle avec les mouvements de score. Partenariats avec les formateurs en immobilier.

100 abonnes payants
20 pages SEO par département
Newsletter lancee
2 partenariats formateurs

Croissance6 semaines

Carte interactive et alertes

Ajout d'une vue carte colorisee par score de tension. Alertes email quand une zone change significativement de score. Historique des scores sur 5 ans. API pour les pros.

Vue carte
Alertes changement de score
Historique 5 ans
API B2B

Scale10 semaines

10K MRR et B2B

Partenariats avec les plateformes de crowdfunding immobilier (ils ont besoin de qualifier les zones). Contrats B2B avec les foncières et les promoteurs. Prédiction d'évolution des tensions (ML).

10K MRR
3 contrats B2B foncières/crowdfunding
Modèle prédictif
Couverture médias spécialisés

Monétisation

Chemin vers 10K MRR

Stratégie de prix

Freemium: top 10 communes par département visible gratuitement. Plan Investisseur a 14,90 euros/mois: toutes les communes, filtres avancés, export CSV, alertes, historique. Plan Pro a 49 euros/mois: API, données infra-communales (IRIS), multi-utilisateurs. Plan Entreprise a 299 euros/mois: API volume, données brutes, SLA, support dédié. Le prix bas (14,90 euros) maximise la conversion dans une niche ou la compétition directe est faible.

Chemin vers 10K MRR

400 abonnes Investisseur x 14,90 euros = 5 960 euros + 50 abonnes Pro x 49 euros = 2 450 euros + 6 contrats Entreprise x 299 euros = 1 794 euros = 10 204 euros MRR. Le SEO sur zone tendue + ville est peu concurrentiel et a fort volume. Newsletter mensuelle = retention forte. Objectif 10K MRR en 10 mois.

Validation marché

Demande (volume de recherche)

Mot-clé	Volume/mois	Difficulté	Intent
zone tendue	22200	haute	informational
zone tendue liste villes	9900	haute	informational
ou investir en locatif	6600	haute	transactional
taxe logement vacant zone tendue	4400	moyenne	informational
logements vacants France carte	2400	moyenne	informational
tension locative par ville	1300	faible	transactional

Taille de marché

TAM (marché total)

200 000 investisseurs locatifs actifs + 5 000 plateformes/foncières/promoteurs. Investisseurs: 200K x 14,90 EUR x 12 = 35,7M EUR/an. B2B: 5K x 299 EUR x 12 = 17,9M EUR/an. Total: 53,6M EUR/an

SAM (marché adressable)

80 000 investisseurs qui diversifient geographiquement (achats hors ville de résidence) x 14,90 EUR x 12 = 14,3M EUR/an + 500 plateformes B2B x 299 EUR x 12 = 1,8M EUR/an

SOM (objectif 18 mois)

1 200 abonnes investisseurs + 10 contrats B2B année 1 = 250K EUR/an

TAM: 200K investisseurs actifs (estimation forums + CGPI). Fichier Lovac: 1,34M logements vacants depuis 2+ ans. TLV: hausse de 60% prévue en 2026 (koliving.fr). 35K communes françaises a scorer. SAM: investisseurs a distance + plateformes crowdfunding (Homunity, Anaxago, ClubFunding).

Analyse concurrentielle

Lybox (analyse ville)https://www.lybox.fr/analyse-ville-rentable

300K-600K visites/mois

Prix : À partir de 9 EUR/mois, Essentiel 24 EUR/mois

Avis : Tres bons avis, reconnu pour l'analyse par ville

Forces : Analyse de rentabilité par ville, classement des villes rentables, bon SEO

Faiblesses : Pas de scoring de tension locative, pas de données Lovac/TLV, pas de score continu 0-100

LocService.frhttps://www.locservice.fr

500K-800K visites/mois

Prix : Gratuit pour les statistiques. Service payant pour la mise en relation locataire/propriétaire

Avis : Connu pour les statistiques locatives, interface datee

Forces : Statistiques de tension locative par ville, données d'annonces reelles, historique

Faiblesses : Pas de scoring multicritère, pas de croisement Lovac/TLV/DVF, interface ancienne, pas d'outil d'aide a la décision

Maslow Immobilierhttps://blog.maslow.immo/zone-tendue-liste-des-villes/

100K-200K visites/mois

Prix : Gratuit (blog informationnel)

Avis : Blog informatif avec liste des zones tendues, bien référence

Forces : Contenu SEO fort sur zone tendue, liste à jour des villes

Faiblesses : Juste un blog, pas d'outil, pas de scoring, pas de données croisees

VINCI Immobilier / Nexity (guides zones tendues)https://www.vinci-immobilier.com/investissement-locatif/gestion-locative/zone-tendue-location

Inclus dans le trafic global de VINCI/Nexity (millions/mois)

Prix : Gratuit (contenu marketing)

Avis : Contenu informatif de bonne qualité mais oriente vente de programmes neufs

Forces : Forte autorité de domaine SEO, contenu clair sur les zones tendues

Faiblesses : Pas d'outil, pas de scoring, contenu oriente vers la vente de leurs programmes neufs

Coût d'acquisition (CAC)

Canal	CAC estimé	Taux conv.	LTV	LTV/CAC
SEO (zone tendue + ville, ou investir locatif)	10-18 EUR	5% free signup, 4% free-to-paid. Volume: 22K recherches/mois sur zone tendue	179 EUR (14,90 EUR x 12 mois)	10:1 a 18:1
Google Ads (zone tendue investissement, logement vacant)	50-80 EUR	3% clic-to-trial, 8% trial-to-paid. CPC: 2-3 EUR (concurrence faible)	179 EUR	2:1 a 3,5:1
Partenariats formateurs immobilier + affiliation	25-40 EUR (20% commission)	5% clic-to-signup, 10% free-to-paid	179 EUR	4:1 a 7:1
Outbound B2B (plateformes crowdfunding, foncières)	200-400 EUR	10% réponse, 30% demo, 25% conversion	3 588 EUR (299 EUR x 12 mois plan Entreprise)	9:1 a 18:1

Contraintes juridiques

attentionFichier Lovac (logements vacants)

Le fichier Lovac est un traitement de données croisant taxe foncière et caracteristiques des logements. Publie partiellement en open data. Les données individuelles de vacance par logement ne sont pas publiques. Utiliser les taux agreges par commune.

Source : https://actualites.sogefi-sig.com/article.php?id=80

attentionDonnées DVF (évolution des prix)

Licence Ouverte v2, interdiction de re-identification et d'indexation. Utiliser des medianes d'évolution par commune, pas des transactions individuelles.

Source : https://www.data.gouv.fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres

okZonage officiel et TLV

Le zonage A/B/C et la liste des communes soumises a la TLV sont des textes reglementaires publics (arrêtés et decrets). Reutilisation libre.

Source : Decret n°2013-392 du 10 mai 2013 - Liste communes TLV

okTaxe sur les logements vacants

Information publique: TLV 17% la 1ere année, 34% à partir de la 2eme année. Explosion de 60% prévue en 2026. Ces informations reglementaires sont librement diffusables.

Source : Article 232 du CGI

Tech

Stack recommandé

Frontend

Next.js 14 + Tailwind CSS + TanStack Table (tableau performant avec tri/filtres virtualized) + Maplibre GL JS (pour la v2 carte)

Backend

Next.js API Routes. Python scripts pour l'ingestion et le calcul des scores.

Base de données

PostgreSQL sur Supabase. Table scores par commune (35K lignes). DuckDB pour les analyses batch et l'exploration des gros fichiers Lovac/DVF.

Hébergement

Vercel + Supabase + GitHub Actions (CRON trimestriel pour recalcul des scores)

APIs à intégrer

Fichier Lovac data.gouv.fr (logements vacants)API DVF data.gouv.frZonage officiel (arrété zone tendue, data.gouv.fr)Liste communes TLV (data.gouv.fr)API BAN geocodageStripeResend

Les scores sont precalcules trimestriellement (les données sources ne changent pas plus souvent). Le fichier Lovac est volumineux (plusieurs Go), traité en batch avec DuckDB puis les résultats sont stockes dans Supabase. Le tableau frontend utilise la virtualisation pour rester performant sur 35K lignes.

Risques

Risques et mitigations

Le fichier Lovac est publié irregulierement ou avec beaucoup de retard

Completer avec d'autres indicateurs de vacance: taux de rotation des annonces sur LeBonCoin (scraping), données INSEE sur les logements vacants (recensement). Le score reste valide meme sans Lovac à jour.

Le produit est trop niché et le marché adressable est petit

Le scoring de zone est la porte d'entree, mais le produit évolué naturellement vers une plateforme d'aide a la décision immobilière complété (ajout des scores de rentabilité, de quartier, etc.). L'API B2B elargit le marché (foncières, promoteurs, banques).

Les investisseurs font confiance a leur réseau local plutot qu'a un score algorithmique

Positionner l'outil comme un filtre de pre-sélection (trouver les 5 zones a investiguer) et non comme un oracle. Ajouter des données qualitatives (avis d'investisseurs locaux, photos Google Street View). La transparence du calcul créé la confiance.

Inspirations

Produits similaires

Altos Research (US) qui fournit des indicateurs de marché immobilier aux agents et investisseurs. HotPads (US, filiale Zillow) qui classe les quartiers par score de location. En France, le simulateur Pinel (zone A/B/C) est le plus proche mais ne fait que reprendre le zonage officiel sans analyse. LocService.fr publié des statistiques de tension locative mais sans scoring ni outil d'aide a la décision.

Données

Sources de données disponibles

Demandes de valeurs foncières (DVF)573K/an visites

DVF géolocalisées93K/an visites

DPE Logements existants~28K/an visites

Permis de construire (Sitadel)24K/an visites

Délinquance par commune108K/an visites

Logements vacants par commune21K/an visites

Cadastre41K/an visites

Sites et sols pollués (ex-BASOL)6.5K/an visites

Zonage TLV (Taxe Logements Vacants)13K/an visites

RPLS — Parc de logements sociauxnouveau visites

API BDNB ExpertAPI

API GeorisquesAPI

API Adresse (BAN)API

API DPE logements (ADEME)API

Transparence

Niveau de confiance des données

Chaque section est évaluée selon sa source : vérifié (source publique vérifiable), estimé (calcul sur données publiques), opiné (benchmark ou avis expert).

datasetsvérifié

IDs et metriques proviennent directement de l'API data.gouv.fr. Liens cliquables vers chaque dataset.

metricsvérifié

Visites et telechargements mesures par l'API get_metrics de data.gouv.fr.

competitorsestimé

Pricing et trafic recherches sur les sites concurrents. Les prix peuvent avoir change depuis la recherche (mars 2026).

Volume rechercheestimé

Volumes estimes sans outil SEO professionnel (Semrush/Ahrefs). Ordres de grandeur, pas des chiffres exacts.

TAM/SAM/SOMestimé

Calculs bases sur des statistiques publiques (INSEE, ANAH, etc.). Méthodologie transparente mais hypothèses discutables.

legalestimé

Recherche sur les textes publics et licences. Non vérifié par un avocat.

CACopine

Fourchettes basees sur des benchmarks SaaS generiques. Aucune donnée terrain. A valider avec des tests réels.

overallestimé

Fondations data solides : datasets verifies via data.gouv.fr avec metriques reelles. Hypotheses de marché (taille, willingness-to-pay, CAC) à valider avec des tests terrain.