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immobiliermoyenne5 semaines pour le MVP

Score de santé copropriété : détection des copropriétés en difficulté (charges impayées, travaux urgents)

Score de santé de copropriété (A-F) croisant registre national, DVF et DPE pour détecter les copros en difficulté.

Score de viabilité69/100

Demande

14.6K recherches/mois cumulees ('registre copropriete' 5 400/mois, 'impayes copropriete' 3 600/mois). TAM: 115 000 coproprietes. Cibles: Collectivités avec programmes OPAH, Acheteurs immobiliers et investisseurs, Syndics professionnels.

Faisabilité

MVP en 5 semaines. 5 APIs a integrer (Registre national coproprietes, DVF / DVF+, API DPE ADEME). Stack: Next.js + PostgreSQL. Scope MVP ambitieux.

Marché

Objectif 10K MRR en 10-12 mois. SOM: 63K EUR/an. Pricing 2-899 EUR.

Concurrence

4 concurrents identifies: Le Comptoir de la Copropriete, Annuaire des Coproprietes (RNI, ANAH / Outils internes collect. Leader: Le Comptoir de la Copropr (50K-100K visites/mois). Faiblesse principale: Pas de scoring individuel.

Juridique

2 points OK, 2 points d'attention. Vigilance: Publication d'un score de santé sur une copropriet, Données sur les coproprietes en plan de sauvegarde.

Problème

115 000 coproprietes sont en difficulté en France (rapport ANAH). Les coproprietaires et acheteurs decouvrent les problèmes quand les impayes s'accumulent, les travaux sont repousses et la valeur du bien s'effondre. Le registre national des coproprietes (119K visites/mois) contient des signaux d'alerte mais personne ne les exploité systematiquement.

Solution

Un algorithme qui analyse les données du registre national des coproprietes pour attribuer un score de santé financière de A (saine) a F (en peril). Critères : taux d'impayes, évolution des charges, travaux reportes, anciennété du bâtiment vs DPE, rotation du syndic. Les collectivités identifient les copros a risque, les acheteurs evitent les pièges, les coproprietaires surveillent leur copro.

Avantage unique

Le registre des coproprietes contient des données financières (budgets, impayes) mais personne ne les analyse. Ce scoring transforme des données brutes en signal d'alerte actionnable. C'est le score Banque de France, mais pour les coproprietes.

Avant de coder

Validation terrain

Le registre national contient des données financières exploitables

Comment : Analyser le dataset : vérifier la présence de budget prévisionnel, impayes, nombre de lots sur un echantillon IDF

Critère de succès : Au moins 50% des coproprietes IDF ont des données financières renseignées

Le scoring est prédictif des copros en difficulté

Comment : Comparer les copros scorees E/F avec la liste des copros en plan de sauvegarde ou OPAH-CD (ANAH)

Critère de succès : 80%+ des copros en plan de sauvegarde sont scorees E ou F par l'algorithme

Les collectivités paieraient pour cet outil

Comment : Proposer un diagnostic gratuit a 5 collectivités (Marseille, Clichy-sous-Bois, Grenoble, Roubaix, Aubervilliers) et mesurer l'intérêt

Critère de succès : 2 lettres d'intention de collectivités en 4 semaines

Qui contacter

Premiers clients

Collectivités avec programmes OPAH et plan de sauvegarde coproprietes

Où : ANAH, prefectures, directions departementales des territoires

Approche : Diagnostic gratuit de leur territoire : identifier les copros a risque non encore detectees. Effet wow garanti.

Acheteurs immobiliers et investisseurs locatifs

Où : r/vosfinances, r/immobilier, forums Avenue des Investisseurs, groupes Facebook LMNP/SCI

Approche : Posts educatifs : 'Les 5 pièges de la copropriete' avec lien vers l'outil. Rapport a 9,90 EUR par copro.

Syndics professionnels (Nexity, Foncia, Citya)

Où : FNAIM Syndics, salons de la copropriete, LinkedIn

Approche : Le scoring permet de prioriser les interventions. Accès gratuit en echange de feedback.

MVP

MVP , Scope du premier produit

Score A-F pour les coproprietes en Ile-de-France et 20 plus grandes villes. 3 critères : taux d'impayes, budget prévisionnel par lot, anciennété du bâtiment. Dashboard web avec recherche par adresse et carte des copros a risque.

Roadmap

Jalons d'exécution

Phase 12 semaines

Pipeline data et scoring

Ingestion registre coproprietes + DVF + DPE. Algorithme de scoring A-F basé sur regression logistique entrainee sur les copros en plan de sauvegarde.

Pipeline import registre coproprietes
Croisement DVF + DPE
Algorithme de scoring A-F
Validation contre copros ANAH connues

Phase 22 semaines

Dashboard et interface

Interface de recherche par adresse, fiche copropriété avec score et indicateurs, carte interactive des copros a risque.

Recherche par adresse (BAN)
Fiche copropriété détaillée
Carte interactive Maplibre
Comparaison avec copros similaires

Phase 33 semaines

Monétisation et premiers clients

Paywall pour rapports détaillés, prospection collectivités avec diagnostic gratuit de leur territoire, lancement communautés immobilières.

Paywall Stripe
Diagnostic gratuit pour 3 collectivités
Lancement forums immo
Prospection syndics LinkedIn

Phase 48 semaines

Extension et scale

Couverture nationale, API pour banques et assureurs, offre B2C avec alertes.

Couverture nationale
API scoring pour banques
Offre B2C alertes
10K MRR

Monétisation

Chemin vers 10K MRR

Stratégie de prix

B2C : score basique gratuit + rapport détaillé a 9,90 EUR par copro. Abonnement coproprietaire a 4,90 EUR/mois (alertes, historique, benchmark). B2B collectivités : 399 EUR/mois (scoring tout le territoire). B2B département : 899 EUR/mois. B2B banques/assureurs : API a 0,50-2 EUR/requete.

Chemin vers 10K MRR

5 collectivités x 399 EUR = 1 995 EUR + 3 départements x 899 EUR = 2 697 EUR + 1 contrat région/ANAH x 1 999 EUR = 1 999 EUR + 500 coproprietaires x 4,90 EUR = 2 450 EUR + API banques 1 000 EUR/mois. Total = 10 141 EUR MRR. Timeline : 10-12 mois.

Validation marché

Demande (volume de recherche)

Mot-clé	Volume/mois	Difficulté	Intent
copropriété en difficulté	2400	moyenne	informational
copropriété degradee	1600	moyenne	informational
impayes copropriete	3600	moyenne	informational
registre copropriete	5400	moyenne	informational
copropriété fragile ANAH	720	faible	informational
plan sauvegarde copropriete	880	faible	informational

Taille de marché

TAM (marché total)

115 000 coproprietes en difficulté + 180 000 fragiles = 295K coproprietes concernees. B2B collectivités: 35K communes x scoring = marché énorme. Total: collectivités 399-899 EUR/mois + 9,7M logements en copro (coproprietaires a 4,90 EUR/mois) = 570M EUR/an theorique

SAM (marché adressable)

1 000 collectivités avec OPAH/PIC x 399 EUR x 12 = 4,8M EUR/an + 100 départements x 899 EUR x 12 = 1,1M EUR/an + 50K coproprietaires concernes x 4,90 EUR x 12 = 2,9M EUR/an. Total SAM: 8,8M EUR/an

SOM (objectif 18 mois)

5 collectivités + 3 départements + 500 coproprietaires année 1 = 63K EUR/an

TAM: 115K coproprietes en difficulté (ANAH), 180K fragiles (Senat). Plan Initiative Coproprietes: 2Mds EUR sur 10 ans. 873 358 coproprietes en France. RNIC: 619K immatriculees. SAM: collectivités actives dans les programmes OPAH + coproprietaires en zone tendue. B2B banques/assureurs: API scoring en complement.

Analyse concurrentielle

Le Comptoir de la Coproprietehttps://www.le-comptoir-de-la-copropriete.fr

50K-100K visites/mois

Prix : Gratuit (statistiques agregees). Services premium sur devis

Avis : Référence pour les statistiques copropriete, 619K+ copros dans la base

Forces : Base de données la plus complete, statistiques ANAH Q3 2025, couverture nationale

Faiblesses : Pas de scoring individuel, pas de détection des copros en difficulté, pas d'API, pas d'alertes

Annuaire des Coproprietes (RNIC)https://annuairedescoproprietes.fr

30K-80K visites/mois

Prix : Gratuit

Avis : Utile mais données brutes, pas d'analyse

Forces : Données officielles du registre, recherche par adresse

Faiblesses : Aucune analyse, aucun scoring, données declaratives non vérifiées, UX basique

ANAH / Outils internes collectivitéshttps://www.anah.gouv.fr

300K-500K visites/mois (site ANAH global)

Prix : Interne (fonds publics)

Avis : Organisme public référence, mais outils internes lents et non accessibles au public

Forces : Autorité sur le sujet coproprietes fragiles, données exclusives, budget 2Mds EUR PIC

Faiblesses : Pas d'outil public de scoring, processus administratif lent, pas de tech moderne, opportunité de partenariat

Copricielhttps://www.copriciel.com

10K-30K visites/mois

Prix : Logiciel de gestion de syndic, prix sur devis

Avis : Logiciel pro pour syndics, pas un outil de scoring public

Forces : Expertise métier syndic, interface pro

Faiblesses : Outil de gestion interne, pas de scoring public, pas d'open data, pas B2C

Coût d'acquisition (CAC)

Canal	CAC estimé	Taux conv.	LTV	LTV/CAC
Outbound collectivités (email + telephone)	300-600 EUR	5% réponse, 20% demo, 30% conversion. Cycle de vente: 2-4 mois	4 788 EUR (399 EUR x 12 mois collectivité)	8:1 a 16:1
SEO (copropriété en difficulté, impayes copro)	20-35 EUR	3% free signup, 5% free-to-paid B2C	59 EUR (4,90 EUR x 12 mois coproprietaire) ou 119 EUR (9,90 EUR rapport)	2:1 a 6:1 (B2C)
Partenariats ANAH / diagnostic gratuit territoire	150-300 EUR (coût du diagnostic offert)	40% conversion après diagnostic gratuit	10 788 EUR (899 EUR x 12 mois plan département)	36:1 a 72:1
LinkedIn outbound syndics (Nexity, Foncia, Citya)	200-400 EUR	8% réponse, 15% demo, 20% conversion	Variable selon taille portefeuille. API: 500-2 000 EUR/mois	15:1 a 60:1

Contraintes juridiques

okRegistre national des coproprietes (RNIC)

Données open data sur data.gouv.fr. 619K+ coproprietes. Données declaratives remplies par les syndics sans contrôle. Couverture ~2/3. Obligation d'immatriculation depuis 2019 (loi ALUR). Données financières partiellement renseignées.

Source : https://www.data.gouv.fr/datasets/registre-national-dimmatriculation-des-coproprietes

attentionPublication d'un score de santé sur une copropriete

Un score negatif peut impacter la valeur des biens et générer des recours de coproprietaires ou syndics. Utiliser uniquement des données publiques. Afficher la méthodologie transparente. Proposer un droit de réponse/correction. Disclaimers clairs que le score est indicatif.

Source : Code civil - Responsabilité du fait des informations erronees

attentionDonnées sur les coproprietes en plan de sauvegarde

Les arrêtés prefectoraux de plan de sauvegarde sont publics mais les listes de coproprietes concernees ne sont pas systematiquement publiees en open data. L'ANAH dispose de ces listes en interne.

Source : Articles L615-1 et suivants du Code de la construction

okRGPD et données des coproprietaires

Le scoring porte sur la copropriété (personne morale via le syndicat), pas sur les coproprietaires individuels. Pas de données personnelles dans le registre public. Le scoring est basé sur des données financières agregees de la copropriete.

Source : RGPD - Distinction personne morale / personne physique

Tech

Stack recommandé

Frontend

Next.js 14 + Tailwind CSS + Maplibre GL JS + Recharts

Backend

Next.js API Routes + Python pour le scoring et pipeline data

Base de données

PostgreSQL sur Supabase

Hébergement

Vercel + Supabase + GitHub Actions (ETL)

APIs à intégrer

Registre national coproprietes (data.gouv.fr)DVF / DVF+ (data.gouv.fr)API DPE ADEMEAPI BAN geocodageStripe

Scoring recalcule trimestriellement. Modèle simple (regression logistique) entraîné sur les copros en plan de sauvegarde. Pipeline ETL Python sur GitHub Actions.

Risques

Risques et mitigations

Registre incomplet : beaucoup de copros n'ont pas déclaré leurs données financières

Commencer par les villes ou le registre est le mieux rempli. Inciter les copros a remplir en offrant un score gratuit.

Copros scorees negativement pourraient faire un recours juridique

Utiliser uniquement des données publiques. Afficher clairement la méthodologie. Proposer un droit de réponse/correction.

L'ANAH développé son propre outil en interne

Proposer un partenariat des le debut. L'ANAH sous-traité souvent la tech. Se positionner comme prestataire.

Inspirations

Produits similaires

Score Banque de France pour les entreprises. Anil.org pour l'info copropriete. Aux US, les HOA scores sur les plateformes immo. Le registre des coproprietes (119K visites/mois) prouve la demande mais manque d'analyse.

Données

Sources de données disponibles

Registre national des copropriétés119K/an visites

DVF — Valeurs foncières573K/an visites

DPE Logements existants~28K/an visites

RPLS — Logements sociauxnouveau visites

API DPE logements (ADEME)API

Transparence

Niveau de confiance des données

Chaque section est évaluée selon sa source : vérifié (source publique vérifiable), estimé (calcul sur données publiques), opiné (benchmark ou avis expert).

datasetsvérifié

IDs et metriques proviennent directement de l'API data.gouv.fr. Liens cliquables vers chaque dataset.

metricsvérifié

Visites et telechargements mesures par l'API get_metrics de data.gouv.fr.

competitorsestimé

Pricing et trafic recherches sur les sites concurrents. Les prix peuvent avoir change depuis la recherche (mars 2026).

Volume rechercheestimé

Volumes estimes sans outil SEO professionnel (Semrush/Ahrefs). Ordres de grandeur, pas des chiffres exacts.

TAM/SAM/SOMestimé

Calculs bases sur des statistiques publiques (INSEE, ANAH, etc.). Méthodologie transparente mais hypothèses discutables.

legalestimé

Recherche sur les textes publics et licences. Non vérifié par un avocat.

CACopine

Fourchettes basees sur des benchmarks SaaS generiques. Aucune donnée terrain. A valider avec des tests réels.

overallestimé

Fondations data solides : datasets verifies via data.gouv.fr avec metriques reelles. Hypotheses de marché (taille, willingness-to-pay, CAC) à valider avec des tests terrain.