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immobiliermoyenne5 semaines pour le MVP

Rapport copropriété avant achat : charges, travaux votes, DPE collectif, prix de vente recents, procédures

Un rapport complet sur une copropriété avant achat: charges, travaux votés, DPE collectif, prix de vente historiques, sinistralité.

Score de viabilité69/100

Demande

28.3K recherches/mois cumulees ('charges copropriete' 12 100/mois, 'registre copropriete' 5 400/mois). TAM: 945K transactions. Cibles: Chasseurs immobiliers, Acheteurs primo-accedants a Paris, Notaires.

Faisabilité

MVP en 5 semaines. 5 APIs a integrer (API Registre national des copr, API DVF, API DPE ADEME). Stack: Next.js + PostgreSQL.

Marché

40 clients a 29 EUR pour demarrer. Objectif 10K MRR en 8-10 mois. SOM: 153K EUR/an. Pricing 3-249 EUR.

Concurrence

4 concurrents identifies: Pappers Immobilier, Le Comptoir de la Copropriete, Annuaire des Coproprietes. Leader: Pappers Immobilier (500K-1M visites/mois). Faiblesse principale: Pas de rapport copropriété structure.

Juridique

1 point OK, 3 points d'attention. Vigilance: Données financières des coproprietes, Données DVF pour les prix de vente.

Problème

800 000 transactions immobilières/an en France concernent des coproprietes. L'acheteur découvre les charges, les travaux prévus et l'état de la copro APRES la signature du compromis, dans un dossier de 200 pages illisible. Les mauvaises surprises (ravalement a 15K euros, charges en explosion, copro en difficulté) sont frequentes. Le registre des coproprietes existe (119K visites/mois) mais est brut et inaccessible au grand public.

Solution

Un rapport automatique généré à partir du numéro de la copropriété (registre national) croisant: charges moyennes par lot, travaux votés en AG, DPE collectif, historique des prix de vente (DVF), taux d'impayes, nombre de lots, anciennété du syndic. Le rapport donne un score de santé de la copro sur 100 et des alertes (travaux lourds prévus, charges anormalement elevees, impayes importants). Format PDF imprimable pour le notaire.

Avantage unique

Aucun service ne croise le registre des coproprietes avec DVF et les DPE. Les acheteurs doivent demander les PV d'AG et les releves de charges au vendeur, qui peut trainer. Ce rapport donne une vision objective et independante en 30 secondes.

Avant de coder

Validation terrain

Les acheteurs sont-ils prêts a payer pour un rapport copro avant achat?

Comment : Poster sur les forums PAP et Reddit immobilier une offre de rapport a 29 euros. Mesurer les conversions.

Critère de succès : 10+ ventes sur les 2 premières semaines sans marketing pousse.

Les données du registre des coproprietes sont-elles exploitables?

Comment : Télécharger les données registre copro sur data.gouv.fr et vérifier la couverture (combien de copros, quelles données disponibles).

Critère de succès : Au moins 60% des coproprietes d'IDF sont dans le registre avec des données de charges et de lots.

Le croisement avec DVF apporte-t-il une valeur significative?

Comment : Pour 10 coproprietes, croiser les données registre avec DVF et vérifier si les prix de vente sont coherents et enrichissants.

Critère de succès : Pour 8/10 coproprietes, DVF fournit au moins 3 transactions dans les 5 dernières années.

Qui contacter

Premiers clients

Chasseurs immobiliers (500+ en IDF)

Où : LinkedIn, FNAIM Chasseurs, salons immobiliers

Approche : Proposer 10 rapports gratuits pour test. Les chasseurs facturent 2-4% du prix d'achat et ont besoin d'outils de due diligence pour justifier leurs honoraires.

Acheteurs primo-accedants a Paris et IDF

Où : Forums PAP, groupes Facebook immobilier Paris, Reddit r/paris

Approche : Contenu éducatif: Les 5 choses a vérifier avant d'acheter en copro. CTA vers le rapport.

Notaires (pour enrichir leur devoir de conseil)

Où : Chambres des notaires, Notaires de France, LinkedIn

Approche : Proposer un plan pro en marque blanche intégrable dans leur processus de vente.

MVP

MVP , Scope du premier produit

Rapport pour les coproprietes de Paris et Ile-de-France (40% des transactions). Données du registre national des coproprietes + DVF + DPE ADEME. Score de santé simplifie. Export PDF.

Roadmap

Jalons d'exécution

Validation2 semaines

Valider le willingness-to-pay des acheteurs

Creer 3 exemples de rapports pour des coproprietes connues de Paris. Les montrer a 20 acheteurs récents et 10 agents immobiliers. Tester le prix acceptable.

3 rapports exemples
30 interviews
Prix valide
Landing page

MVP5 semaines

Rapport automatise sur l'Ile-de-France

Intégration API registre coproprietes + DVF + DPE ADEME. Génération automatique du rapport PDF. Interface web: entrer l'adresse, obtenir le rapport. Paiement Stripe.

Pipeline data 3 sources
Génération PDF automatique
Interface web
Paiement en ligne

Lancement6 semaines

100 premiers rapports vendus

Marketing sur les forums immobilier (PAP, SeLoger community). Partenariats avec 5 chasseurs immobiliers parisiens. Ads Google sur achat copropriété + arrondissement.

100 rapports vendus
5 partenariats chasseurs
Campagne Google Ads
Retours utilisateurs

Croissance8 semaines

Extension nationale et abonnement pro

Couverture France entière. Plan pro pour les agents immobiliers et notaires (rapports illimités). Ajout données: sinistralité, age du bâtiment, historique syndic.

Couverture nationale
Plan pro lance
50 abonnes pro
500 rapports/mois

Scale12 semaines

10K MRR

API pour les portails immobiliers (SeLoger, LeBonCoin). Widget intégrable. Volume de 2000+ rapports/mois. Partenariats notaires.

10K MRR
2000 rapports/mois
API B2B
10 partenariats notaires

Monétisation

Chemin vers 10K MRR

Stratégie de prix

Rapport unitaire a 29 euros (acheteur ponctuel). Pack 3 rapports a 69 euros (acheteur en recherche active). Plan Pro Agent a 79 euros/mois (10 rapports/mois). Plan Pro Chasseur a 149 euros/mois (30 rapports/mois). Plan Notaire a 249 euros/mois (illimité, marque blanche). API pour portails immobiliers sur devis (1-3 euros/rapport selon volume).

Chemin vers 10K MRR

200 rapports unitaires x 29 euros = 5 800 euros + 40 abonnes Pro Agent x 79 euros = 3 160 euros + 10 chasseurs x 149 euros = 1 490 euros = 10 450 euros MRR. Avec 800K transactions copro/an en France, meme 0.5% de penetration = 4 000 rapports/an. Atteignable en 8-10 mois.

Validation marché

Demande (volume de recherche)

Mot-clé	Volume/mois	Difficulté	Intent
charges copropriete	12100	haute	informational
copropriété achat appartement	3600	moyenne	informational
registre copropriete	5400	moyenne	informational
vérifier copropriété avant achat	1900	faible	transactional
travaux copropriété votés AG	2400	moyenne	informational
DPE collectif copropriete	2900	moyenne	informational

Taille de marché

TAM (marché total)

945K transactions/an dont ~50% en copropriété = 472K. A 29 EUR/rapport = 13,7M EUR/an. + B2B: 30K syndics + 5K chasseurs + 10K notaires = 45K pros x 100 EUR/mois x 12 = 54M EUR/an

SAM (marché adressable)

200K transactions copro/an en IDF et grandes villes x 29 EUR = 5,8M EUR/an (B2C) + 5 000 chasseurs/agents x 79 EUR x 12 = 4,7M EUR/an (B2B)

SOM (objectif 18 mois)

2 000 rapports unitaires + 100 abonnes pro année 1 = 153K EUR/an

TAM: 873 358 coproprietes en France (ANAH). 619 402 immatriculees au RNIC (couverture ~2/3). 945K transactions/an (Notaires 2025). Registre copro: 119K visites/mois (data.gouv.fr) prouvant la demande. SAM restreint a IDF + 20 grandes villes ou le registre est le mieux rempli.

Analyse concurrentielle

Pappers Immobilierhttps://immobilier.pappers.fr

500K-1M visites/mois

Prix : Gratuit. API sur devis

Avis : Excellent, référence open data immo

Forces : DVF + DPE gratuit, 28M transactions, marque forte, données copro partielles

Faiblesses : Pas de rapport copropriété structure, pas de scoring de santé, pas de croisement registre/DVF/DPE, pas de PDF

Le Comptoir de la Coproprietehttps://www.le-comptoir-de-la-copropriete.fr

50K-100K visites/mois

Prix : Gratuit (statistiques). Services sur devis

Avis : Base de 619K+ coproprietes, données ANAH Q3 2025

Forces : Base de données coproprietes la plus complete, statistiques agregees

Faiblesses : Pas de rapport individuel, pas de scoring, interface basique, pas de croisement DVF/DPE

Annuaire des Coproprieteshttps://annuairedescoproprietes.fr

30K-80K visites/mois

Prix : Gratuit

Avis : Utile pour la recherche basique, données du registre national

Forces : Accès direct aux fiches du registre, recherche par adresse

Faiblesses : Données brutes non interpretees, pas de scoring, pas de croisement avec DVF/DPE, UX basique

Chasseurs immobiliers (service manuel)Varies

N/A

Prix : 2-4% du prix d'achat (2 000-12 000 EUR)

Avis : Bons avis pour le service personnalise

Forces : Due diligence complete, accompagnement humain, expertise locale

Faiblesses : Tres cher, pas scalable, pas systematique, délais longs pour obtenir les PV d'AG

Coût d'acquisition (CAC)

Canal	CAC estimé	Taux conv.	LTV	LTV/CAC
SEO (copropriété achat + vérifier copro avant achat)	15-25 EUR	3% clic-to-purchase sur pages educatives. Volume: 12K recherches/mois charges copro	29-69 EUR (rapport unitaire) ou 948 EUR (79 EUR x 12 mois plan Pro Agent)	1,5:1 (unitaire) a 40:1 (Pro)
Google Ads (rapport copropriete, diagnostic copro achat)	40-70 EUR	4% clic-to-purchase. CPC: 2-3 EUR	29 EUR (unitaire), ROI negatif sans upsell	0,5:1 (unitaire) - viable uniquement avec funnel vers abo Pro
Partenariats chasseurs immobiliers IDF	20-40 EUR (commission par rapport généré)	15% conversion recommandation chasseur, 50% retention Pro	1 788 EUR (149 EUR x 12 mois plan Chasseur)	45:1 a 90:1
Partenariats notaires	100-200 EUR (prospection initiale)	5% conversion après demo, long cycle de vente	2 988 EUR (249 EUR x 12 mois plan Notaire)	15:1 a 30:1

Contraintes juridiques

okRegistre national des coproprietes (RNIC)

Données publiees en open data sur data.gouv.fr. 619K+ coproprietes immatriculees (obligation légale depuis 2019). Données declaratives par les syndics. Couverture estimée a 2/3 des coproprietes. Pas de contrôle a posteriori des déclarations.

Source : https://www.data.gouv.fr/datasets/registre-national-dimmatriculation-des-coproprietes

attentionDonnées financières des coproprietes

Le registre inclut le budget prévisionnel mais pas les charges détaillées par poste ni les PV d'AG. Les données d'impayes sont presentes mais partiellement renseignées. Attention a ne pas diffuser des informations fausses sur une copropriété spécifique (risque de responsabilité civile).

Source : Loi ALUR - Registre national des coproprietes

attentionDonnées DVF pour les prix de vente

Licence Ouverte v2, interdiction de re-identification. Pour un rapport sur une copropriété spécifique, les prix de vente des lots de cette copropriété sont des données sensibles. Afficher des fourchettes et medianes plutot que des transactions individuelles.

Source : Article R112 A-3 du LPF

attentionResponsabilité sur le scoring

Un score de santé de copropriété peut influencer les décisions d'achat. Mentionner clairement que le score est indicatif, basé sur des données declaratives, et ne se substitue pas a une analyse complété (PV d'AG, carnet d'entretien). Disclaimers obligatoires.

Source : Code civil - Responsabilité du fait des informations

Tech

Stack recommandé

Frontend

Next.js 14 + Tailwind CSS

Backend

Next.js API Routes + Python pour le croisement data et la génération PDF (WeasyPrint)

Base de données

PostgreSQL sur Supabase

Hébergement

Vercel + Supabase + GitHub Actions

APIs à intégrer

API Registre national des coproprietesAPI DVF data.gouv.frAPI DPE ADEMEAPI BAN geocodageStripe

Le rapport est généré a la demande (pas precalcule) car il croise les dernières données. Cache de 24h pour éviter les appels API redondants. Le PDF est généré côté serveur avec WeasyPrint.

Risques

Risques et mitigations

Le registre des coproprietes est incomplet (beaucoup de copros non enregistrees)

Afficher clairement quand des données sont manquantes et completer avec d'autres sources (DVF, DPE). Commencer par les grandes villes ou le registre est mieux rempli.

Les données de charges et travaux ne sont pas dans le registre public

Les données du registre incluent le budget prévisionnel. Pour les charges détaillées, proposer un service premium ou l'utilisateur uploade ses PV d'AG pour analyse automatique.

Risques juridiques: diffusion d'informations sur une copropriete

Toutes les données utilisees sont publiques (registre national, DVF, DPE). Pas de données personnelles. Vérifier avec un avocat la conformité RGPD.

Inspirations

Produits similaires

Pappers Immobilier (qui donne des infos sur les coproprietes mais sans scoring). Lybox (outil d'investissement locatif). Aux US, CondoBlackBook pour les condos a Miami. En UK, HomeOwners Alliance fournit des rapports leasehold.

Données

Sources de données disponibles

Registre national des copropriétés119K/an visites

DVF — Valeurs foncières573K/an visites

DPE Logements existants~28K/an visites

RPLS — Logements sociauxnouveau visites

API DPE logements (ADEME)API

Transparence

Niveau de confiance des données

Chaque section est évaluée selon sa source : vérifié (source publique vérifiable), estimé (calcul sur données publiques), opiné (benchmark ou avis expert).

datasetsvérifié

IDs et metriques proviennent directement de l'API data.gouv.fr. Liens cliquables vers chaque dataset.

metricsvérifié

Visites et telechargements mesures par l'API get_metrics de data.gouv.fr.

competitorsestimé

Pricing et trafic recherches sur les sites concurrents. Les prix peuvent avoir change depuis la recherche (mars 2026).

Volume rechercheestimé

Volumes estimes sans outil SEO professionnel (Semrush/Ahrefs). Ordres de grandeur, pas des chiffres exacts.

TAM/SAM/SOMestimé

Calculs bases sur des statistiques publiques (INSEE, ANAH, etc.). Méthodologie transparente mais hypothèses discutables.

legalestimé

Recherche sur les textes publics et licences. Non vérifié par un avocat.

CACopine

Fourchettes basees sur des benchmarks SaaS generiques. Aucune donnée terrain. A valider avec des tests réels.

overallestimé

Fondations data solides : datasets verifies via data.gouv.fr avec metriques reelles. Hypotheses de marché (taille, willingness-to-pay, CAC) à valider avec des tests terrain.